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Les diagnostics

La fourniture d’un dossier technique est –il obligatoire ?

 

Lors de la signature d’un avant contrat (compromis, promesse unilatérale de vente ou d’achat) ou à défaut d’avant contrat, le vendeur doit remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique. Ce dossier de diagnostic varie, en fonction de l’âge du logement.

 

Qui réalise le dossier de diagnostic technique ?

 

Ce dossier de diagnostic technique, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques (réalisé par le vendeur) et le contrôle de l’assainissement non collectif (réalisé par le service public d’assainissement non collectif de la commune) doit être réalisé par un professionnel qualifié, bénéficiant d’une assurance, impartial et indépendant. Des sanctions pénales sont prévues tant pour le professionnel que le bailleur si les conditions notamment d’impartialité, d’assurance, d’organisation ou de compétences ne sont pas respectées.

 

Site pour trouver un diagnostiqueur agréé :

http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action

 

Le coût de réalisation du dossier technique est fixé librement par le professionnel. Il peut être conseillé de comparer les prestations et les tarifs fournis avant de s’engager vis-à-vis d’un professionnel.

 

Pour en savoir plus sur la qualification des professionnels

 

 

Existe–t-il une sanction en cas de non transmission des diagnostics ?

 

Les diagnostics doivent être valables pour être annexés. En l’absence de l’un des diagnostics, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur ce diagnostic et en cas de découverte d’un vice, le vendeur demeurera responsable.

Pour information, si le vendeur est un professionnel, il ne pourra pas bénéficier de la garantie des vices cachés.

 

Si l’état des risques naturels, miniers et technologiques n’est pas fourni ou à défaut d’information relative aux sinistres survenus, la résolution de la vente ou une diminution du prix peut-être demandée.

Le diagnostic de performance énergétique quant-à lui n’a qu’une valeur informative donc il n’est pas possible de se prévaloir des informations citées dans ce diagnostic (sauf preuve manœuvre frauduleuse).

Quels diagnostics doivent être fournis ?

 

  • Un constat de risque d’exposition au plomb

 

Ce constat concerne tous les immeubles achevés avant le 1er janvier 1949. Le diagnostic doit avoir moins d’un an lors de la vente sauf si un premier diagnostic fait état de l’absence de revêtement au plomb ou une présence à un seuil < à 1mg/cm². Dans ce cas, le diagnostic a une durée de vie illimitée. En cas de présence de plomb révélée, le vendeur (puis acquéreur après la vente) doit alerter les occupants et les professionnels chargés de réaliser des travaux dans le logement.

 

  • Un état relatif à la présence d’amiante

 

Ce diagnostic est obligatoire pour tout logement situé dans un immeuble (maison individuelle ou collectif) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En cas d’absence de fourniture de l’état relatif à l’amiante, le vendeur ne pourra pas s’exonérer des vices cachés et une amende de 5ème classe est possible (1500 €). Il a une durée de vie illimitée mais en fonction du rapport, des visites périodiques pour vérifier l’état de dégradation des matériaux, mesure d’empoussièrement ou des obligations de réalisation de travaux sont possibles.

 

  • Un état des installations intérieures de gaz

 

Ce diagnostic de moins de trois ans (ou attestation de conformité réalisé par un professionnel agrée de moins de trois ans) doit être fourni par le vendeur lorsque l’installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic concerne les maisons individuelles et les parties privatives d’habitation d’immeuble et leurs dépendances.

 

  • Un état des installations intérieures électrique

 

Un diagnostic  de moins de trois ans (ou attestation de conformité de l’installateur de moins de trois ans) doit être fourni par le vendeur lorsque l’installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans.

 

 

  • Un diagnostic de performance énergétique

 

Le DPE informe sur la quantité d’énergie consommée par un bâtiment en évaluant sa performance énergétique (étiquette énergie) et son impact sur l’environnement et les gaz à effet de serre (étiquette climat). Il est accompagné de recommandations n’ayant aucune valeur obligatoire. Son contenu est défini selon un arrêté mais il peut varier en fonction de l’âge de l’immeuble, des caractéristiques thermiques… En cas d’immeuble collectif et de dispositif de chauffage collectif, le DPE ou l’audit énergétique peut être annexé à la vente. La récupération des données s’effectuera aux frais du copropriétaire. Sauf exceptions, le DPE concerne les maisons individuelles ou immeuble collectif. Ainsi, il doit être fourni en cas de vente de bâtiment existant depuis le 1er novembre 2006 et pour les constructions neuves dont le permis est déposé depuis le 1er juillet 2007.  Ce dernier a une durée de validité de 10 ans et n’a qu’une valeur informative.

 

  • Un état des installations d’assainissement non collectif

 

En cas d’absence de raccordement au tout à l’égout (non existant ou impossibilité de raccordement technique), le logement doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif. Dans cas, un document établi par la commune, à travers le Service public d’assainissement non collectif (SPANC) à l’issue d’un contrôle doit être annexé à tout avant contrat ou à défaut à l’acte notarié.  Le rapport de visite doit dater de moins de trois ans. Si le rapport fait état d’une non-conformité, l’acquéreur doit procéder à sa mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la vente.

 

  • Un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS)

 

Un ESRIS doit être annexé dans les zones :

 

  • couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ;
  • couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé ;
  • de sismicités, définies par décret en Conseil d’État;
  • de potentiel radon.

 

Pour savoir si vous êtes dans une zone concernée :

renseignez-vous à la mairie du lieu où se situe l’immeuble, à la préfecture ou sur le site Internet du département.

 

Ce document informe sur les risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le logement. Il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, notes de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes). Depuis le 1er juillet 2017, une information sur les risques liés au radon doit être indiquée en cas de zone à potentiel radon. L’ERNMT doit avoir moins de 6 mois lors de la vente. C’est le seul diagnostic fourni dans le cadre de la vente d’un terrain nu.

 

 

  • Etat relatif à la présence de termites

 

En cas de vente d’un immeuble bâti dans une zone localement identifiées par arrêté préfectoral, un état relatif aux termites datant de moins de six mois et établi par un expert, doit être fourni par le vendeur. Le diagnostic ne concerne que les termites et par conséquent, ne concerne pas les autres insectes xylophages comme les capricornes.

 

Un observatoire national sur les termites permet de savoir si votre commune est soumise à un arrêté préfectoral : http://termite.com.fr/rechercher/

 

Dans le Morbihan, deux communes sont concernées par un arrêté préfectoral : SARZEAU et LORIENT.

Voici le lien vers le site de la Préfecture pour savoir si votre rue est concernée par l’arrêté préfectoral :

http://www.morbihan.gouv.fr/Politiques-publiques/Amenagement-du-territoire-et-developpement-local-construction-logement/Batiments-et-accessibilite/Securite-des-batiments/Les-termites-et-autres-insectes-xylophages

 

  • Etat relatif à la présence de mérule

 

En cas de vente, il doit être annexé un état relatif à la présence de mérule dans les zones identifiées localement par arrêté préfectoral. Pour information, la mérule est un champignon lignivore nocif et destructeur. La mérule s’attaque au bois (charpente, boiseries des maisons humides). En cas de présence reconnue même en dehors d’une transaction immobilière, l’occupant ou le propriétaire doit en faire déclaration à la Mairie. (ou syndic en cas de partie commune de copropriété).

 

Dans le Morbihan, aucun arrêté préfectoral n’a été pris à ce jour.

Cas particulier d’un immeuble collectif (copropriété)

 

  • Certificat de métrage 

 

Dans le cas d’un immeuble collectif, le métrage de superficie dit « loi CARREZ » doit être annexé. Ce dernier indique la surface habitable du bien.

 

  • Diagnostic technique

 

Dans le cas d’un immeuble de plus de 15 ans mis pour la première fois en vente après sa mise en copropriété (ou dans les trois ans à compter du diagnostic) un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de l’immeuble (solidité du clos et du couvert, état des canalisations…) doit être réalisé sur l’immeuble. Tout candidat acquéreur peut en prendre connaissance auprès du notaire.

 

  • Carnet d’entretien

 

Un carnet d’entretien tenu à disposition par le vendeur à l’acquéreur doit être établi et tenu à jour par le syndic.

 

 

 

Rappel : tout logement doit être pourvu d’au moins un détecteur de fumée normalisé.

 

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