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Le bail

Le contrat de bail

 

Avant de signer un bail de location, le propriétaire bailleur doit prendre certaines précautions comme demander un dossier aux candidats locataires. Le décret du 5 novembre 2015 liste l’ensemble des pièces justificatives qui peuvent être demandées à un candidat locataire et à la personne qui se porte caution.

 

En effet, le bailleur peut également demander un garant appelé cautionnaire. Dans ce cas, un formalisme est à respecter sous peine de nullité. Le propriétaire bailleur peut également s’il le souhaite souscrire une assurance impayés de loyers. En fonction de la situation du locataire, des dispositifs comme le FASST, la garantie LOCA PASS, la garantie VISALE ou CLE peuvent être mis en place pour garantir gratuitement le loyer.

 

Lors de la remise des clés, il convient d’établir un état des lieux et de demander l’attestation d’assurance locative au locataire (attestation à demander chaque année).

 

 

contrat de bail
loi contrat officiel

Afin de sécuriser la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire, la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré des contrats types de location (articles 3, 8-1 III et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Ainsi, les baux d’habitation loués vides ou meublés à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation) à titre de résidence principale doivent respecter un des modèles types définis par le décret du 29 mai 2015. Ce décret est entré en vigueur le 1er août 2015.

Il existe deux modèles de contrat de bail type :

 

 

 

Ce contrat type concerne les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, ainsi ne sont pas soumise au respect de ce contrat les locations saisonnières, les locations  de résidence secondaire, les locations professionnelles, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les locations attribuées ou louées en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.

 

 

De même, en sont expressément exclus : les logements faisant l’objet d’une convention APL (y compris les logements conventionnés ANAH), les logements appartenant aux organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention APL, les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre plusieurs locataires et le bailleur (y compris pour les locations meublées), certains logements gérés pas une SEM en Guadeloupe, Guyane, Réunion et Mayotte.

Contenu du contrat type

 

Le contrat type contient ainsi les clauses essentielles du bail imposées par la réglementation. La plupart des clauses sont identiques pour les locations vide et meublée. Seules trois clauses diffèrent dans leur contenu :

 

  • la durée du contrat,

 

  • les charges récupérables

 

  • les garanties (garantie autonome et montant du dépôt de garantie).

 

Rappelons que les parties sont également soumises à l’ensemble des dispositions légales et règlementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation.

clauses contrat bail

Ainsi, il doit apparaitre :

 

  • la désignation des parties,

 

 

  • la destination des locaux (usage mixte ou habitation).

 

  • La date de prise d’effet et la durée du mixte

 

  • Les conditions financières de la location : montant du loyer, charges (provisions, paiement périodique ou forfait en cas de colocation ou de location meublée), modalités de paiement, et le cas échéant, la contribution pour le partage des économies de charges, en cas de colocation, souscription d’une assurance par le bailleur pour le compte des colocataires, en cas de renouvellement, les modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué ; la clause de révision annuelle.

 

 

Le Morbihan n’est pas concerné par les modalités de fixation de loyer dans les zones tendues. Par conséquent, le loyer est fixé librement. L’ADIL réalise également un observatoire des loyers du parc privé sur l'ensemble du département. N'hésitez pas  à le consulter afin de connaître le prix du marché locatif.

 

  • Clause de travaux

 

  • Clause relative à la garantie. Pour rappel, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer en principal en location vide et deux mois de loyer en principal en location meublée.

 

  • Intégration d’une clause résolutoire qui est une clause permettant la résiliation de plein droit du contrat notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

 

  • Intégration d’une clause de solidarité et d’indivisibilité des obligations des locataires en cas de souscription d’un bail par des colocataires ou des concubins. Dans ce cas, celui qui a quitté le logement reste solidaire du loyer pendant les 6 mois qui suivent sa résiliation de bail (loi ALUR du 24 mars 2014).

 

 

  • Autres conditions particulières : les parties peuvent prévoir dans le contrat des clauses particulières dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires. Ainsi l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite certaines clauses comme l’imposition d’un prélèvement automatique(…)

 

 

Dans cette catégorie, vous pouvez intégrer une clause interdisant les chiens d’attaque. Vous ne pouvez pas interdire la détention d’un animal familier dans un local d’habitation (loi du 9/07/1970).

Vous pouvez également intégrer une clause de visite annuelle pour vérifier le bon entretien du bien par le locataire, ainsi qu'une clause de visite en cas de vente et de relocation (2h/jour les jours ouvrables)

Le propriétaire peut noter également dans le contrat de location l’obligation pour le locataire de « souscrire un contrat d’entretien de la chaudière », « ramoner la cheminée une fois par an » « de vidanger la fosse septique avant de quitter les lieux ».

contrat bail documents joints annexes

Annexes à fournir lors de la signature du bail :

 

 

 

  • Extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges en cas de logement en copropriété

 

  • Etat des lieux et en cas de location meublée, un inventaire et un état détaillé du mobilier

Documents joints, le cas échéant : 

 

  • dans les zones d’habitat dégradé (loi ALUR du 24.3.14 : art. 92) : une autorisation préalable de mise en location ;

 

  • en cas de renouvellement de bail et de nouveau loyer : les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (loi du 6.7.89 : art. 17-2).