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Les droits / obligations

Obligations du propriétaire BAILLEUR

 

Délivrance d’un logement décent ne présentant pas de danger pour la santé ou la sécurité des occupants

 

Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent ne présentant pas de danger pour la santé ou/et la sécurité des occupants, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimum et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

 

Cela signifie que le logement doit être fourni en bon état d’usage de réparation et de fonctionnement. Le bailleur a également une obligation d’entretenir le logement en état de servir et de procéder aux réparations autres que locatives. (cf. paragraphe réparation locative).

 

Les critères minimum de confort sont déterminés dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Cependant, le règlement sanitaire du Morbihan peut imposer des dispositions plus restrictives.

 

Délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation et les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

 

Comme indiqué ci-dessus, le bailleur doit délivrer le logement en bon état mais un accord amiable écrit avec le locataire sur la prise en charge et l’exécution de travaux par ce dernier est possible lors de l’entrée dans les lieux. Dans ce cas, la clause de travaux inscrite dans le bail doit préciser :

 

  • la nature des travaux
  • l’imputation du coût des travaux sur les loyers
  • la durée de cette imputation
  • les modalités de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire.

 

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Obligation d’entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations,

autres que locatives (ex: chauffage en panne en raison de sa vétusté, ravalement de façade, travaux de performance énergétique, travaux amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble...), nécessaires au maintien en état (ex : volet défectueux…) et à l'entretien normal des locaux loués (ex : robinetterie vétuste…). Afin de savoir si on est en présence d'une réparation locative, on peut se référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui liste de manière non limitative des exemples de menues réparations à la charge du locataire.

 

 

Une notification de travaux est alors à remettre au locataire en main propre ou par courrier recommandé avec accusé de réception. (cf. obligations du locataire : accès pour les travaux). À noter : certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Obligation d’effectuer une régularisation annuelle des charges en cas de paiement par provision


Les charges locatives dites « charges récupérables » sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire soit sous la forme d’un versement d’une provision ou d’un forfait (colocation ou location meublée) ou par paiement sur justificatifs. Dans le cas d’un paiement par provision, le propriétaire doit opérer une régularisation annuelle des charges pour ajuster les versements effectués par le locataire. Lors de cette régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire « le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs ». Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.


Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :

 

  • les frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble (consommation d’eau ou d’énergie ; ascenseur, chauffage collectif…) ;
  • les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble (ex : entretien des espaces verts, entretien des couloirs/escaliers…) ;
  • les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie (taxe ordures ménagères, assainissement…).


La liste des charges récupérables est fixée de manière exhaustive par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Cela signifie que seules les charges mentionnées dans ce décret peuvent être facturées au locataire. Un accord collectif local peut toutefois prévoir que les dépenses portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable pourront s'ajouter à cette liste et être mises à la charge du locataire.

 

Pour en savoir plus sur les charges : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/location-vide/charges

Assurer la jouissance paisible au locataire et le garantir des vices cachés du logement

 

Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité dans le logement. Ainsi, le bailleur ne doit pas gêner son locataire par ses agissements en dehors des cas prévus par la loi (pénétration dans le logement en cas de travaux) et ne peut pas non plus pénétrer dans le logement sans autorisation du locataire ou du juge.

 

Le bailleur n’est pas responsable des actes commis par des tiers sauf si ce tiers est également un autre locataire du bailleur. En effet, le bailleur doit agir en cas de troubles occasionnés par le locataire.

L’obligation de jouissance paisible s’applique également à l’obligation pour le bailleur de fournir au locataire une boîte aux lettres individuelle.

 

Interdiction de s’opposer aux aménagements du locataire

 

Le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements (ex : changement de revêtement de sol, de revêtement mural…) dès lors que ce ne sont pas des transformations (ex : démolition cloison, transformation en chambre d’une cuisine…)

 

Obligations de fournir les quittances de loyer

 

Le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, les charges et le cas échéant la participation aux travaux d’économie d’énergie au locataire qui en fait la demande. En cas de paiement partiel, seul un reçu est transmis au locataire. La quittance peut être transmise par voie dématérialisée avec l’accord exprès du locataire.

amenagement locataire

DroitS du propriétaire bailleur

Paiement des loyers et des charges aux termes convenus dans le contrat

 

Le contrat de bail doit prévoir les modalités de paiement (terme à échoir, terme échu, date et lieu de paiement). Le locataire doit respecter les clauses du contrat concernant le paiement des loyers.

 

Des actions sont possibles en cas de non-paiement du loyer afin de résilier le contrat de bail.

 

Usage paisible des locaux 

 

Le locataire qui a la jouissance exclusive du logement doit en user conformément à la destination fixée au bail (usage mixte ou d’habitation exclusif). Le locataire ne peut pas sous louer ou céder son bail sans accord écrit du bailleur. Il ne doit pas non plus provoquer de troubles de voisinage.

travaux

Dégradations et entretien courant du logement


Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d’une personne qu’il n’a pas introduite chez lui. De même, le locataire doit prendre en charge les menues réparations et l’entretien courant du logement (Ex : entretien du jardin, maintien en état de propreté des parties intérieures, raccords de peinture, remplacement des joints de robinet, ramonage des conduits de cheminée, etc.) à moins qu’elles soient dues à la vétusté, à un vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure. (cf. paragraphe ci-dessus sur l’obligation d’entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives).


De même, le locataire ne doit pas transformer le logement sans autorisation écrite du bailleur sous peine de devoir prendre en charge la remise en état initial du logement.

Accès au logement pour la préparation et l’exécution de travaux


Le locataire doit laisser exécuter les travaux :

  • d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble ;
  • nécessaires au maintien ou à l’entretien normal des locaux loués ;
  • de performance énergétique ;
  • de mise aux normes de décence du logement.


Avant le début des travaux, le bailleur doit informer, par écrit, le locataire de la nature et des modalités d’exécution des travaux. Les travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, une diminution du loyer doit s’opérer ou s’ils rendent le logement inhabitable, une demande en résiliation de bail peut être exercée par le locataire.


De même, le locataire peut exercer une action pour faire stopper ou interdire les travaux :

  • s’ils rendent inutilisables le logement ;
  • rend son utilisation dangereuse ;
  • s’ils sont abusifs ou vexatoires ;
  • s’ils ne correspondent pas à la notification de travaux.

Obtenir une attestation d’assurance locative


Le bailleur est en droit de réclamer au locataire lors de l’entrée dans les lieux et chaque année une attestation d’assurance au locataire. En effet, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs et le justifier au bailleur sur simple demande.


En cas de défaut d’assurance, le bailleur peut :

  • résilier le bail si une clause résolutoire dans le bail le prévoit ;
  • souscrire une assurance à votre place et vous demander de rembourser les cotisations.