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Les droits / obligations

Obligations du propriétaire

 

Délivrance d’un logement décent ne présentant pas de danger pour la santé ou la sécurité des occupants

Le logement loué ne doit pas présenter de danger pour la santé ou la sécurité des occupants et doit contenir les éléments de confort définis par le décret du 30 janvier 2002.

 

Délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation et les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

 

Un accord amiable écrit sur la prise en charge et l’exécution de travaux par le locataire est possible entre les parties lors de l’entrée dans les lieux.

 

Clause de travaux dans le bail précisant :

 

  • la nature des travaux
  • l’imputation du coût des travaux sur les loyers
  • la durée de cette imputation
  • les modalités de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire.

 

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Obligation d’entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations,

autres que locatives (ex: chauffage en panne en raison de sa vétusté, ravalement de façade, travaux de performance énergétique, travaux amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble...), nécessaires au maintien en état (ex : volet défectueux…) et à l'entretien normal des locaux loués (ex : robinetterie vétuste…). Afin de savoir si on est en présence d'une réparation locative, on peut se référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui liste de manière non limitative des exemples de menues réparations à la charge du locataire.

 

Une notification de travaux est alors à remettre au locataire en main propre ou par courrier recommandé avec accusé de réception. (cf. obligations du locataire : accès pour les travaux). À noter : certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Obligation d’effectuer une régularisation annuelle des charges en cas de paiement par provision


Les charges locatives dites « charges récupérables » sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire soit sous la forme d’un versement d’une provision ou d’un forfait (colocation ou location meublée) ou par paiement sur justificatifs. Dans le cas d’un paiement par provision, le propriétaire doit opérer une régularisation annuelle des charges pour ajuster les versements effectués par le locataire. Lors de cette régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire « le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs ». Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.


Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :

 

  • les frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble. (consommation d’eau ou d’énergie ; ascenseur, chauffage collectif…) ;
  • les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble (ex : entretien des espaces verts, entretien des couloirs/escaliers…) ;
  • les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie (taxe ordures ménagères, assainissement…).


La liste des charges récupérables est fixée de manière exhaustive par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Cela signifie que seules les charges mentionnées dans ce décret peuvent être facturées au locataire. Un accord collectif local peut toutefois prévoir que les dépenses portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable pourront s'ajouter à cette liste et être mises à la charge du locataire.

 

Pour en savoir plus sur les charges : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/location-vide/charges

Assurer la jouissance paisible au locataire et le garantir des vices cachés du logement

 

Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité dans le logement. Ainsi, le bailleur ne doit pas gêner son locataire par ses agissements en dehors des cas prévus par la loi (pénétration dans le logement en cas de travaux).

 

Le bailleur n’est pas responsable des actes commis par des tiers sauf si ce tiers est également un autre locataire du bailleur. En effet, le bailleur doit agir en cas de troubles occasionnés par le locataire.

L’obligation de jouissance paisible s’applique également à l’obligation pour le bailleur de fournir au locataire une boîte aux lettres individuelle.

 

Interdiction de s’opposer aux aménagements du locataire

 

Le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements (ex : changement de revêtement de sol, de revêtement mural…) dès lors que ce ne sont pas des transformations (ex : démolition cloison, transformation en chambre d’une cuisine…)

 

Obligations de fournir les quittances de loyer

 

Le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, les charges et le cas échéant la participation aux travaux d’économie d’énergie au locataire qui en fait la demande. En cas de paiement partiel, seul un reçu est transmis au locataire. La quittance peut être transmise par voie dématérialisée avec l’accord exprès du locataire.

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