L'urbanisme / le lotissement

Comment m’informer avant de lancer mon projet ?

• Renseignements en mairie, service urbanisme: consultez le PLU/POS pour connaître les règles de constructibilité, l’existence ou non d’un classement nécessitant l’accord de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France), de contraintes nationales particulières (loi littorale…) pouvant se superposer aux règles communales

• Demander un certificat d’urbanisme : document informatif reprenant les règles d’urbanisme applicables sur la parcelle. A partir d’un projet décrit succinctement, ce document informatif vous répond sur la faisabilité de votre projet.

Quand dois-je demander une autorisation d’urbanisme ?

Vous créez + de 5m² de surface de plancher et/ou vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment.

La Déclaration préalable de travaux (DP) :

• Pour tous les travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment et ne créant pas de surface de plancher 
• Pour toute création de surface comprise entre 5m² et 40m² si votre commune est dotée d’un PLU/POS ou entre 5m² et 20m² si la commune n’est pas dotée d’un PLU/POS** sauf exception en secteur classé (monument historique, ZPPAUP, espace naturels classés…)

Le Permis de construire (PC)

• Pour toute construction supérieure à 40m² dans les communes dotées d’un POS/PLU ou 20m² pour les autres communes
• Pour tous types de travaux dans certains secteurs classés

Le Permis de démolir

• Pour les projets de démolition totale ou partielle en secteur classé
• Quand la commune a instauré un permis de démolir

Le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme se fait en mairie.

Qu’est-ce que la surface de plancher ?

La surface de plancher a remplacé la SHON (Surface Hors Œuvre Net) et la SHOB (Surface Hors Œuvre Brut) et désigne la surface prise en compte pour toutes les autorisations d’urbanisme.

Elle est égale « à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

• Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur,
• Des vides et trémies qui se rattachent aux escaliers et ascenseurs,
• Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
• Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres,
• Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
• Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
• Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
• D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent s'il y a lieu de l'application des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.»

(Article R111-22 du code de l’urbanisme).

Pour calculer votre surface de plancher : simulateur du site service-public.fr

Quel est le délai de réponse de la mairie ?

• 1 mois pour une DP
• 2 mois pour un PC

En secteurs classés ces délais peuvent être majorés jusqu’à 6 mois au total.

Réponse par arrêté municipal. Le défaut de réponse dans les délais vaut acceptation tacite (sauf dans certains secteurs monuments historiques, sites inscrits…)

Que faire une fois mon autorisation obtenue ?

Double affichage :  En mairie et sur le terrain

Panneau rectangulaire supérieure à 80 cm, visible de la voie publique pendant toute la durée des travaux, avec mentions obligatoires

Les tiers (voisins) peuvent contester le permis pendant un délai de 2 mois à compter du 1^er jour d’affichage sur le terrain.

La mairie peut retirer l’autorisation pendant un délai de 3 mois après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

Il est fortement conseillé d’attendre la fin de ces délais avant de débuter vos travaux.

Quelle est la durée de validité de mon autorisation ?

Depuis le 6 janvier 2016 une autorisation d’urbanisme est valable 3 ans, avec possibilité de prolongation avant la fin de la durée initiale, deux fois 1 an, donc jusqu’à 5 ans au total.

Cette durée de validité court jusqu’au démarrage des travaux : vous devez adresser en mairie une déclaration d’ouverture de chantier.
Une fois le chantier ouvert les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’un an.

Quelles démarches une fois ma construction terminée ?

Une fois les travaux terminés vous devez adresser à la maire une déclaration d’achèvement des travaux qui atteste auprès de la maire de l’achèvement et de la conformité des travaux à l’autorisation d’urbanisme.
A compter de la réception de ce document la mairie peut contrôler la conformité des travaux dans un délai de 3 mois, porté à 5 mois dans certains secteurs.

Qu’est-ce qu’un lotissement ?

« C’est la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités contiguës, ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis »
 (article L 442-1 du code de l’urbanisme).

• Il y a lotissement dès la 1^ère division en vue de construire = à partir de 2 lots.

Il existe 2 régimes d’autorisation selon le type de lotissement :

• Permis d’aménager :

                        - Création de voies ou équipements ou espaces communs

                        - Terrain situé en site classé ou sauvegardé

• Déclaration préalable de lotir: a contrario, hors obligation d’un permis d’aménager.

Quelles règles lorsque j’achète en lotissement ?

• Lotissement soumis à permis d’aménager :

• Avant l’autorisation d’urbanisme : aucun contrat de vente possible

• Après l’autorisation d’urbanisme et avant achèvement des parties communes : promesse unilatérale de vente possible sous condition d’obtention par le lotisseur d’une autorisation de vente anticipée, dans ce cas vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours.

• A l’achèvement des parties communes, toute vente est possible, il n’y a plus de délai de rétractation pour l’acquéreur.

• Lotissement soumis à déclaration préalable : la vente est autorisée dès le stade du dépôt de déclaration

Quels documents vais-je avoir lorsque j’habite en lotissement ?

• Règlement du lotissement : contient les règles d’urbanisme propres au lotissement, doit être conforme au PLU mais peut prévoir des dispositions plus strictes. Valable 10 ans non renouvelable (depuis la loi ALUR du 24 mars 2014)

• Cahier des charges du lotissement : contient les règles de droit privé entre les colotis (servitudes, voisinage…) durée illimitée.

• Statut de l’association syndicale libre : l’ASL est la forme la plus répandue de gestion des parties communes du lotissement. Les statuts sont libres et définissent les règles de gestion : membres du bureau, déroulement des AG, règles de majorités, répartitions des charges…

Autres principales formes de gestions du lotissement :

• Copropriété : Certains lotissements sont soumis au statut de la copropriété pour la gestion des parties communes (lien vers la fiche copro)

• Indivision : Les parties communes appartiennent en indivision à tous les colotis, et sont soumis aux règles des articles 815 et suivants du code civil.

• Rétrocession à la commune : lorsque la commune est à l’origine de la création du lotissement ou lorsqu’elle est intéressée pour faire entrer les parties communes dans le domaine public communal, elle peut accepter une rétrocession ; la mairie est alors propriétaire des voieries et/ou espaces communs, lorsqu’il n’y a plus d’espaces communs privés, il n’y a plus de gestion par les colotis.