Le bail

Le contrat de bail

Avant de signer un bail de location, le propriétaire bailleur peut demander certaines pièces justificatives aux locataires.

Le décret du 5 novembre 2015 liste l’ensemble des pièces justificatives qui peuvent être demandées à un candidat locataire et à la personne qui se porte caution.

 

Le bailleur peut exiger un garant (dans ce cas, un formalisme important est à respecter et un modèle d’acte de cautionnement a été mis en ligne sur le site servicepublic.fr) ou opter pour la souscription d’une assurance impayés de loyers. Des dispositifs de cautionnement existent comme la garantie VISALE, le FASTT pour les intérimaires, la garantie de paiement des loyers liée au Fonds de Solidarité Logement.

Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. En tant que locataire, vous avez la possibilité de mobiliser des aides financières comme l’avance LOCA PASS ou le FSL, par exemple.

 

Le bailleur peut exiger également une attestation d’assurance lors de l’entrée dans les lieux et chaque année.

 

 

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré des contrats types de location (articles 3, 8-1 III et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Ainsi, les baux d’habitation loués, vides ou meublés à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation), à titre de résidence principale doivent respecter un des modèles types définis par le décret du 29 mai 2015. Ce décret est entré en vigueur le 1er août 2015. Il existe deux modèles de contrat de bail type :

 

• Contrat type de location ou colocation de logement nu ;

 

• Contrat type de location ou colocation de logement meublé.

 

Ce contrat type concerne les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, ainsi ne sont pas soumise au respect de ce contrat les locations saisonnières, les locations de résidence secondaire, les locations professionnelles, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les locations attribuées ou louées en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.

 

De même, en sont expressément exclus : les logements faisant l’objet d’une convention APL (y compris les logements conventionnés ANAH), les logements appartenant aux organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention APL, les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre plusieurs locataires et le bailleur (y compris pour les locations meublées), certains logements gérés pas une SEM en Guadeloupe, Guyane, Réunion et Mayotte.

 

 

Contenu du contrat type

 

Le contrat type contient ainsi les clauses essentielles du bail imposées par la réglementation. La plupart des clauses sont identiques pour les locations vide et meublée. Seules trois clauses diffèrent dans leur contenu :

 

• la durée du contrat,

 

• les charges récupérables

 

• les garanties (garantie autonome et montant du dépôt de garantie).

 

Rappelons que les parties sont également soumises à l’ensemble des dispositions légales et règlementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation.

 

Exemples de clauses pouvant être insérées au bail :

- interdiction chien d’attaque classé catégorie 1 ;

- clause de visite en cas de vente ou de relocation (max 2 h/jour les jours ouvrables) ;

- clause de visite annuelle ;

- obligation de souscrire un contrat d’entretien de la chaudière ;

- ramoner la cheminée au moins une fois /an ;

- vidanger la fosse septique avant de quitter les lieux.

 

Annexes à fournir lors de la signature du bail :

 

• Notice d’information sur les droits et obligations des parties

 

• Dossier de diagnostic technique 

 

• Extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges en cas de logement en copropriété

 

• Etat des lieux et en cas de location meublée : un inventaire et un état détaillé du mobilier