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Le bail

Le contrat de bail

Avant de signer un bail de location, le propriétaire bailleur peut demander certaines pièces justificatives aux locataires.

Le décret du 5 novembre 2015 liste l’ensemble des pièces justificatives qui peuvent être demandées à un candidat locataire et à la personne qui se porte caution.

 

Le bailleur peut exiger un garant (dans ce cas, un formalisme important est à respecter et un modèle d’acte de cautionnement a été mis en ligne sur le site servicepublic.fr) ou opter pour la souscription d’une assurance impayés de loyers. Des dispositifs de cautionnement existent comme la garantie VISALE, le FASTT pour les intérimaires, la garantie de paiement des loyers liée au Fonds de Solidarité Logement.


Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. En tant que locataire, vous avez la possibilité de mobiliser des aides financières comme l’avance LOCA PASS ou le FSL, par exemple.

 

Le bailleur peut exiger également une attestation d’assurance lors de l’entrée dans les lieux et chaque année.

 

 

contrat de bail
loi contrat officiel

La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré des contrats types de location (articles 3, 8-1 III et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Ainsi, les baux d’habitation loués, vides ou meublés à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation), à titre de résidence principale doivent respecter un des modèles types définis par le décret du 29 mai 2015. Ce décret est entré en vigueur le 1er août 2015. Il existe deux modèles de contrat de bail type :

 

 

 

Ce contrat type concerne les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, ainsi ne sont pas soumise au respect de ce contrat les locations saisonnières, les locations de résidence secondaire, les locations professionnelles, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les locations attribuées ou louées en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.

 

De même, en sont expressément exclus : les logements faisant l’objet d’une convention APL (y compris les logements conventionnés ANAH), les logements appartenant aux organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention APL, les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre plusieurs locataires et le bailleur (y compris pour les locations meublées), certains logements gérés pas une SEM en Guadeloupe, Guyane, Réunion et Mayotte.

 

 

Contenu du contrat type

 

Le contrat type contient ainsi les clauses essentielles du bail imposées par la réglementation. La plupart des clauses sont identiques pour les locations vide et meublée. Seules trois clauses diffèrent dans leur contenu :

 

  • la durée du contrat,

 

  • les charges récupérables

 

  • les garanties (garantie autonome et montant du dépôt de garantie).

 

Rappelons que les parties sont également soumises à l’ensemble des dispositions légales et règlementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation.

 

Exemples de clauses pouvant être insérées au bail :

- interdiction chien d’attaque classé catégorie 1 ;

- clause de visite en cas de vente ou de relocation (max 2 h/jour les jours ouvrables) ;

- clause de visite annuelle ;

- obligation de souscrire un contrat d’entretien de la chaudière ;

- ramoner la cheminée au moins une fois /an ;

- vidanger la fosse septique avant de quitter les lieux.

 

clauses contrat bail

Ainsi, il doit apparaitre :


- la désignation des parties;
- la consistance du logement : adresse, description du logement ; parties du logement à usage privatif ou commun ; équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication. Le bailleur peut inclure ici l’état et l’inventaire des meubles (ou l’annexer au bail dans un document séparé) dans le cas d’une location meublée. Un décret a fixé le contenu minimum du mobilier que doit fournir le bailleur pour que le logement soit considéré comme du meublé;
- la destination des locaux (usage mixte ou habitation);
- la date de prise d’effet et la durée du contrat;
- les conditions financières de la location : montant du loyer ; charges (provisions, paiement périodique ou forfait en cas de colocation ou de location meublée) ; modalités de paiement (interdiction prélèvement automatique), clause de révision annuelle du loyer ; contribution pour le partage des économies de charges ; souscription par le bailleur d’une assurance multirisque habitation et récupération des cotisations auprès des locataires en cas de colocation;

- la clause de travaux
- la clause relative à la garantie : maximum un mois de loyer en principal en location vide et deux mois en principal en location meublée
- la clause résolutoire permettant la résiliation de plein droit du contrat notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs.
-  la clause de solidarité et d’indivisibilité des obligations des locataires en cas de souscription d’un bail par des colocataires ou des concubins. Dans ce cas, celui qui a quitté le logement reste solidaire du loyer pendant les 6 mois qui suivent sa résiliation de bail
- les honoraires de location quand la location est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel.
- autres conditions particulières : les parties peuvent prévoir dans le contrat des clauses particulières dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires. Ainsi l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite certaines clauses. Exemples de clauses : interdiction chien d’attaque classé catégorie 1 ; clause de visite en cas de vente ou de relocation (max 2 h/jour les jours ouvrables) ; clause de visite annuelle ; obligation de souscrire un contrat d’entretien de la chaudière ; ramoner la cheminée au moins une fois /an ; vidanger la fosse septique avant de quitter les lieux…

contrat bail documents joints annexes

Annexes à fournir lors de la signature du bail :

 

 

 

  • Extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges en cas de logement en copropriété

 

  • Etat des lieux et en cas de location meublée : un inventaire et un état détaillé du mobilier. Liste du mobilier obligatoire fixé par décret

 

Documents joints, le cas échéant :

 

  • dans les zones d’habitat dégradé (loi ALUR du 24.3.14 : art. 92) : une autorisation préalable de mise en location ;

 

  • en cas de renouvellement de bail et de nouveau loyer : les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (loi du 6.7.89 : art. 17-2).